كشف تقرير سوق العقارات للربع الثاني 2023، الصادر عن شركة “أستيكو” للخدمات العقارية الرائدة على مستوى دولة الإمارات العربية المتحدة، عن عدة توجهات مثيرة للاهتمام يشهدها السوق في أبوظبي ودبي؛ حيث أبدت الإمارتان مرونة ملحوظة في مواجهة ارتفاع أسعار الفائدة والتضخم. وفيما أظهر سوق العقارات في دبي تفوقاً واضحاً على العديد من نظرائه حول العالم، سجلت مبيعات المشاريع التطويرية المكتملة وقيد التنفيذ في أبوظبي نشاطاً غير مسبوق منذ حوالي عقد من الزمن.
لمحة عن سوق العقارات السكنية والتجارية في أبوظبي
يشير التقرير إلى إضافة حوالي 1400 شقة إلى رصيد الشقق في أبوظبي خلال الربع الثاني من عام 2023 ومن المتوقع تسليم 2200 شقة و850 فيلا إضافية بحلول نهاية العام. وبينما يتوزّع المعروض الجديد عبر معظم مناطق الاستثمار الدولية، تم تسليم الجزء الأكبر من المعروض داخل جزيرة الريم وجزيرة السعديات.
وثمة العديد من المشاريع الجديدة أيضاً في مرحلة التخطيط/ التصميم ومن المتوقع الإعلان عنها رسمياً في وقت لاحق من العام 2023 وأوائل عام 2024. وتم إطلاق عدد من المشاريع الجديدة للبيع في الربع الثاني من عام 2023 بما في ذلك مشاريع في كل من مرجان السعديات و”ذا سورس” في جزيرة السعديات وجزيرة الجبيل المرحلة الثالثة.
وبالنسبة لسوق الإيجار، لا يزال الطلب على الشقق والفلل مرتفعاً حيث ارتفعت أسعار الإيجارات ضمن نسب تتراوح ما بين 2٪ و5٪ خلال الربع الثاني من عام 2023. ولا تزال مجمعات الفلل الرئيسية هي الأكثر رواجاً، وتحديداً العقارات الموجودة في جزيرتي السعديات وياس، مع زيادة إيجارية تصل إلى 10٪ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وظلت المشاريع العقارية متوسطة ومنخفضة الجودة مستقرة نسبياً مع تغيرات رمزية في أسعار الإيجارات. ومع ذلك، لا يزال رصيد العقارات ذات جودة منخفضة يواجه ضغوطاً من العدد المتزايد للخيارات الناتجة عن زيادة العرض.
واستمر الطلب القوي على المساحات المكتبية – لا سيما في فئة A/ B+ بسبب اهتمام الشركات القائمة بتوسيع تواجدها أو دخول شركات جديدة إلى سوق أبوظبي.
وتم تسجيل أحجام معاملات قوية في الربع الثاني حيث وصل نشاط المبيعات (للمشاريع العقارية المكتملة وقيد الإنشاء) إلى مع نسبة كبيرة من هذا الطلب قادم من قطاع المستخدم النهائي. كما أثبتت أسعار مبيعات مشاريع الشقق المكتملة استقرارها نسبياً خلال الربع الثاني بمتوسط زيادة سنوية قدره 1٪.
وسجل متوسط أسعار مبيعات الفلل في أبوظبي زيادة تقارب 2٪ خلال الربع الثاني. ومع ذلك، تستمر مجمعات الفلل الفاخرة والراسخة في التفوق حيث حققت بعض المجمعات نمواً في أسعار المبيعات يقترب من 6٪.
كما لاقت المشاريع قيد الإنشاء، ولا سيما المشاريع الرئيسية وعالية الجودة الواقعة في السعديات وجزيرة ياس، إقبالاً لافتاً وسجّلت أسعاراً تتراوح ما بين 1500 و3800 درهم للقدم المربعة.
لمحة عن سوق العقارات السكنية والتجارية في دبي
في دبي، أشارت “أستيكو” إلى تسليم ما يقرب من 11000 وحدة سكنية في الربع الثاني من عام 2023، حيث تضم غالبية هذا الرصيد (9400 وحدة) شققاً. وفي حين تباطأ عرض الفلل إلى حد ما خلال الربع، فمن المتوقع أن يرتفع خلال النصف الثاني من عام 2023 وأن تزداد وتيرة العرض بعد ذلك مع ما يقرب من 20000 إنجاز مخطط له في 2024/2025.
وعلى الرغم من الطلب المستمر من جانب المستأجرين الحاليين والوافدين الجدد، فإن السوق ليس محصناً ضد التغيرات في ديناميكيات العقارات، بما في ذلك على المستوى الجزئي. وعلى سبيل المثال، شهدت بعض المناطق، مثل ميدان (مع إضافة عزيزي ريفيرا) والمرابع العربية 3 والفرجان، نمواً رمزياً في الإيجارات نظراً لزيادة العرض. وعلى العكس، أدت قلة توافر الوحدات وحركة المستأجرين المحدودة في المجمعات الرائجة مثل واحة دبي للسيليكون (فلل السدر) وفلل الواحة وفلل ليان وشاطئ جميرا ريزيدنس وجرينز/ فيوز إلى زيادات أعلى من المتوسط.
وارتفع متوسط أسعار إيجارات الشقق والفلل والمكاتب بنسبة 6٪ و3٪ و6٪ على التوالي خلال الربع و21٪ و23٪ و25٪ سنوياً. ويستمر الضغط التصاعدي بلا انقطاع عبر جميع فئات الأصول. ومع ذلك، فقد تباطأت وتيرة الزيادة داخل بعض المجمعات وفئات الأصول، خاصة داخل قطاع الفلل.
ويستمر نمو الطلب من جانب المستأجرين وزيادة عدد الخيارات في سوق مساحات العمل عالية الجودة والهجينة والعمل المشترك لا سيما فيما يتعلق بمساحات الفئة الأولى.
وعلى صعيد أسعار البيع، كشف التقرير عن تراجع في معدلات ارتفاع أسعار المبيعات مسجلاً زيادات ربع سنوية بنسبة 2٪ للشقق و3٪ للفلل و4٪ للمكاتب. وبلغت التغييرات السنوية 14٪ و15٪ و22٪ على التوالي. ويواصل سوق دبي تسجيل أرقام قياسية جديدة عبر المواقع المطلة على الشاطئ بما في ذلك “نخلة جميرا” وجزيرة “جميرا باي” و”بلوواترز” و”مدينة جميرا ليفنج” بالإضافة إلى “الوجهات الصحراوية” مثل “جزيرة لاناي” (تلال الغاف).
ومن المتوقع أن يستمر الطلب المتزايد من المستأجرين الذين يتطلعون أن يصبحوا ملاّك في النصف الثاني من عام 2023 وحتى عام 2024.
سوق العين والإمارات الشمالية
واصل سوق العقارات في الإمارات الشمالية تسجيل نمو إيجابي نتيجة عوامل مختلفة، مما يجعله خياراً جذاباً للمقيمين والمستثمرين على حد سواء. ويواصل سوق الإيجار في الإمارات الشمالية الاستفادة من المستأجرين القادمين من دبي بسبب الارتفاع السائد في أسعار الإيجارات في سوق دبي. وسجلت أسعار إيجارات الشقق في الإمارات الشمالية مكاسب ثابتة بنسبة 1٪ للوحدات النموذجية و2٪ للعقارات الفاخرة في الربع الثاني من عام 2023، وبلغ متوسط التغييرات السنوية 5٪.
كما استمر نمو معدلات إيجارات المكاتب في الشارقة بمتوسط زيادة ربع سنوية بنسبة 2٪ و9٪ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
وظلت أسعار مبيعات الشارقة دون تغيير نسبياً خلال الأشهر الثلاثة الماضية، على الرغم من تسجيل عدد محدد من المعاملات بالمعدلات المعيارية أعلاه. ونتوقع أن نرى نمطاً مشابهاً خلال الربع القادم. وظل سوق العقارات في العين دون تغيير على نطاق واسع مع تسجيل الطلب عبر جميع فئات الأصول. واستمرت الهجرة الداخلية في الهيمنة على السوق السكنية مع زيادة الطلب من السكان الحاليين. ونتيجة لذلك، ظلت معدلات إيجارات الشقق والفلل الإجمالية مستقرة نسبياً.
